北京楼市：这类房子正在面临危险！
来源：京爷说房 2023-05-15 22:54:42
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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1、提问：京爷好，需要一个超低总价的房子，100万左右，目前看了几个低总价，燕山琉璃河三街，金水家园，高家坡社区，羊耳峪里；密云永安家园，水库管理处家属楼；门头沟东方小区。请问，这几个小区优劣势和未来走势。
回答：你好，要说声抱歉了，对于100万左右的郊区房，我还真不是太了解，我平时也关注得比较少。有几个选房理念：楼龄尽量新、交通尽量好。另外，你还可以看看历史数据中这些房产的流动性如何。总价虽然低，但流动性还是尽量去保证，去看看历史数据中这些小区的成交量如何，成交周期如何。可以看看咱们咱们的小程序，最新成交数据可以找我微信，我给您调取。你可以看看星球内部资料《北京各小区历史成交数据》
2、提问：如果10年左右没有学区需求，您觉得我是不是可以卖掉西城的顶级学区老小区换到无学区溢价热点板块，如果需要再换回去？这样是不是一个比较好的思路呢，谢谢
回答：顶级学区老破小，短期涨幅可能不会太好，如果没有需求，倒也可以置换，但也能保值。如果是老破大或者硬伤房产，那就果断换把。对于长远来看，学生人口变少之后，或许会有几个变化：好学区的上车房、好学区的好小区（或者居住体验好的小区）依旧有价值，但差学区的硬伤房（如老破大、老社区中硬伤房源）可能会面临一定危险。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京n大不能买的小区》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
3、提问：京爷，请教一下【降准新政策】对房地产市场影响大吗？会不会又要涨一波呀？
回答：你好，先说我的个人结论：单从降准这一动作来看，对楼市没有影响。我前面说过好几次北京房价的关键：限购政策、认房认贷机制、非普线划定、是否有大量突破前面两种金融政策的违规资金资金进入楼市。前面这几种因素，随便一变动，那房价就能发生较大变化。而降准，哪怕是降息，这些动作，都不能直接改变当下楼市大趋势。这种案例很多，比如2019年，连续降准降息，但对北京楼市依旧下行；今年中到下半年，有几次降息，但对整体下行趋势也没有什么影响。降准降息只能锦上添花，但很难改变大趋势。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
4、提问：您好！中关村公馆的一居想做为落户口保值的房产，对应八一小学。怎么样？或者周边有推荐的吗？
回答：你好，中关村公馆，应该是非70年产权吧，是否能落户你可以得确认一下（好像有些特殊）。理论上来说，这类公寓的房产遇到的问题比较多，如有办公、人员杂、居住体验差。理论上来说，我更推荐考虑远中悦莱、中湾国际，或者常规小区稻香园。你可以参看星球内部资料《北京N大不能买的房产》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷，顺义翠竹新村的回迁房怎么样？
回答：您好，没高薪产业的郊区回迁房，如果不是：① 在附近上班 ② 预算有限，那还是别买了，升值性和流动性都是个问题。你可以看看星球内部资料《北京n大不能买的房产》
6、提问：您好，上班地点离1号线天安门东站和8号线王府井站近。现阶段准备购买房子，首房首套，首付可以500万，周期快（1-2月），贷款200—250万，希望总房价可以控制在750以下，700以下更好，不想给家里太大的压力，主要是考虑通勤，希望可以30分钟左右，可以转一趟地铁，不想买有学区属性溢价的房子，就是自住为主的小两居室即可，希望小区可以新一点，环境好一些，大概率六七年后会卖掉置换学区房，所以不图能够大涨，但希望可以跟着大盘就可以。之前看过一个东方雅园的两居室82平米，实际面积60的，但因为犹豫别人成交了，现在就没有选房的方向了，麻烦您给些建议，谢谢。
回答：你好，因为犹豫被别人成交了，不用担心，毕竟现在市场比较凉，疫情也带来不确定性，所以估计更多性价比的房子会出现，价格可能也会出现一些回调。从你的描述来看，我认为你可以重点考虑一下东部，四惠金地名京、双井九龙山一带的苹果社区南区、风度柏林、首城国际；也可以看看南部，中海紫御公馆、珠江骏景。当前来看，市场偏凉，价格会出现一些变动，所以你看房的时候，不要把自己的价格限制得太死，没准能有些捡漏。目前来看，你可以多关注市场中的房源了，毕竟反而凉的时候才有机会。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。
7、提问：京爷，sfsd投资，四惠板块怎么样，远洋天地，东恒时代，首创爱这城这几个盘怎么选？
回答：你好，四惠还不错，不过盘太少，比较有价值的是金地名京、东恒2，凯德锦绣勉强也算四惠，这几个盘能跑赢大盘。我认为这里面东恒时代2期>爱这城>远洋天地。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
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